在我看来，目前政策坚守土地集体所有制，当然有其道理和原因。但政策问题与理论问题完全可以分开。土地私有问题在理论上并非不可讨论的禁区，实际上也只有讨论了才能去魔去魅，更加清楚现行政策的利弊和未来的可能走向，从而使人们在一个更加真实而不是虚幻的基础上讨论和研究土地问题。
土地可不可以私有，我觉得至少从改革的方向看完全可以。搞社会主义市场经济，企业、资本都可私有，垄断性的国有资源企业也可上市，私人也可以拥有股份，土地私有也不是什么洪水猛兽。况且土地可以私有并非全部私有，连美国的国有和公有土地也还占近半国土。中国在国有和公有土地为主的情况下，允许一部分土地私有也根本出不了任何乱子。就像邓小平当年对大量引进外国资本都不惧怕，我们今天又怕什么自己的国民拥有一些土地呢？
从今天的现实情况看，城市居民大多都购买了商品房，一般都拥有房产证和土地使用权证。土地虽然现在是70年使用权，但“物权法”已经明确到期可以自动延续。现在这两证的交易、抵押是自由的，只差占有的永久性那一层纸。农村土地的情况则反过来，土地承包到户以后，先是20年、30年不变，后来说是永久不变。中央政策又规定土地承包之后，“增人不增地，减人不减地”，这就是说分了一次就定了，人口变动也不再重分，新的集体成员不再拥有土地承包权，也就是等于土地一次性家庭私人占有。目前还正在确权颁证，确权到户到人，将这种家庭占有固定化、法规化。从这个角度看，农地的家庭永久私人占有已逐步变为现实，只差交易自由的那一步就是完全私有。现在受到政策大力推动的农地流转虽然还不允许一次性出售，但也是朝交易自由方向上前进。这样看来，城市居民只差占有的永久性这最后一步，农村居民只差交易自由这最后一步，城乡居民的用地就都在实质上私有化了。在城乡结合部，许多集体经济组织依靠土地资源实力强大，但面对城镇化后的新情况，许多也是将拥有土地的集体经济组织股份化，将股份分解到人。这样也就等于间接将土地权利私有化。拥有土地的就不再是村而是股份企业了。这种集体资产和土地的股份化，现在也被写进了最新的文件。综合这各个方面，我们今天的改革实践中，实际上已将土地一步步私有化，文教授所说的“吾民无土”的状况其实已渐行渐远。这就如张五常教授所指出的，有些国家和地区的土地所有权是国家或女王的，但国民拥有完整的使用权、收益权和转让权，这时名义上的所有权可以变得不重要。
当然，这还不是许成钢、文贯中教授要求或希望的法律意义上完整的土地私有化。不过没有关系，我们下面就来探讨一下一步到位的土地私有化究竟能带来和改变什么，以及利弊得失。
土地私有对城市居民的影响
首先看城市居民。土地私有将使拥有商品房的城市居民手中的土地使用权变为土地所有权，现行70年使用期的规定也将随之消失。不过这除了可以消除房屋的所有人原本对70年后续期是否交费的多少担心外，并没有多少实际意义。因为现在人们习惯称呼他们手中的房屋和土地两证为产权证，土地使用权变为所有权并不能带来实际的收益。从市场估值来看，现在市场对70年使用权到期是否交钱续期的问题并不敏感，很少有人认真认为政府会在或敢在70年到期后收取高额费用。故在二手房交易中，对交易房产的土地使用剩余年限问题几乎不在买卖双方的视野中，市场主要根据交易房产的区位、质量等定位，并不在意使用权的剩余年限。
如果说土地使用权证变为产权证并不能给房产主带来额外市场收益，它还可能带给产权人一个潜在的利益退让。这就使以土地不属于自己而反对征收房地产保有税完全失去了依据或借口。按照西方国家一般按照房地产市场价值百分之一点多交纳保有税的情况看，这等于几十年就要将房产重买一次。显然，将土地使用权证改个所有权证的名字，就要名正言顺地交这么多钱，将原本只购买一次的房子变成每几十年重买一次，似乎并不划算。
那么，是否有了土地所有权证，土地成了自家私有土地，就可以在上面多建房子补回来呢？遗憾的是这肯定也不行。依城市居民的一般法律常识，他们大都知道在自家的土地上也不能随便建房子搭房子，土地使用权证变为所有权证在这方面并不能帮忙。
但至少我们可以抗拒强拆了？更不尽然。现代国家一般都规定了为了公共利益可以有偿征用私人土地和房产。而且麻烦在于，公共利益的规定通常都比较宽泛，有赖于立法和司法部门的解释。例如，旧城区的更新改造在多数国家都被列为公共利益范畴。即便是在土地资源丰富并具有私有财产保护传统的美国，1954年在华盛顿哥伦比亚地区的旧城改造再发展计划需要征收拆除私人房产而引起系列诉讼时，美国最高法院最终也是通过裁定，既然国会已批准这个区域的更新改造计划符合公共利益，那么这个区域的整体征收拆除就是合法的，私有财产的产权人无权拒绝。这个美国最高法院全体大法官一致通过的裁定成为后来类似案件的基础，因而被认为具有里程碑式的意义。我国台湾地区的“土地征收条例”第四条更是将新城区开发、旧城区改造及所有土地用途改变均列为公益征地范围。可见私人财产并非是阻止征收拆除的最后屏障。实际上在私人财产的保护方面，每当涉及公共利益的考量时，立法机构的民主决策和政治博弈往往更重要。
综上所述，将土地使用权证改为所有权证对城市居民影响有限，政府也只是将已颁布可自动延期的法律提前一次性兑现即可。城市居民获得了土地所有权的心理满足，政府计划推行的房地产保有税等市场化改革措施阻力会更小。如果这真是一种皆大欢喜的帕累托改进，其实可以是一个政策选项。
本文摘自《新土改》
城市化道路的选择，反映和制约着中国现代化道路的抉择，在一定程度上决定了未来二三十年中国的前途与命运。在本书中，华生从城市化道路选择的战略高度，全面分析了缠绕中国社会几千年的“老三农”问题如何向“新三农”问题演变，剖析了城乡对立的二元体制和土地财政的困境，揭示了土地权利的症结。在总结中国和世界各国城市化道路经验教训的基础上，提出了新型城市化道路以及土地和户籍制度改革的总体规划设计，包括如何统筹解决土地财政、户籍制度、房产税和小产权房等焦点、难点问题的具体方案。