刚刚过去的这个周末，上海各个区县的房地产交易中心大厅里，人声鼎沸人头攒动。每一个办理业务的窗口前，都排列着一支长长的队伍。这些排队的人们，为着一个共同的目标而来——尽快完成房产过户手续。这样的场景，不唯独发生于上海，在神州大地的众多大城市里，上述的一幕无一例外地上演着。发生了什么事情，让大城市里的人们如此不淡定？确乎是大事：新一轮的楼市调控政策来了。3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》正式对外发布。此时距离2月20日国务院常务会议出台楼市调控新“国五条”仅仅8天之遥。这一纸通知，舆论普遍解读为“国五条”的实施细则，尽管这一通知并没有给出具体的操作措施。各大城市房地产交易中心大厅里之所以在周末人满为患，正由此而生发。自然，此情此景，人们早已见怪不怪了。因为每一次楼市调控，无不如此。综观此次楼市调控“国五条”以及通知，其实并无多少新意可言，不过是重复着往日的招式，而力度略有不同罢了。各地方政府被要求稳定房价，公布住房价格控制目标，执行不力者将被约谈和问责，这是以前说过的。对新建商品房和二手房实施“限购”和“限贷”，提升第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，这也是以前说过的。
增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设云云，这更是老生常谈。然而，此番新政中一条有关税收的表述却击中了公众的神经：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”虽然先前的政策中也有这样的表述，却并非“一刀切”，而是存在着两种选项：或者按照交易差额的20%征收，或者按照交易全额的1%征收，两者均可。而在实践中，几乎所有的二手房交易都采用全额1%的方式征收，无他，因为后者缴纳的税款比前者低，低得多！也因如此，倘若此次强令按照差额的20%征税，则二手房的交易买卖成本将大幅提升。这直观地说明了税收对交易成本的影响。税收增加，则交易成本上升。因此显而易见，倘若“依法严格按转让所得的20%计征”这一政策得到严厉执行，则未来二手房买卖的成本会大幅提高。而这又会导致什么发生？
学过经济学之人都知道，价格反映着成本和需求的变动。税收提高带来的交易成本的上升，必然反映在房价上。因此，倘若“按转让所得的20%计征”政策落地，首当其冲会导致二手房价格的上涨。需求定律说，价格上升，需求量下降。二手房价格的上涨，会带来二手房需求量的下降，从而导致二手房市场交易规模的收缩。加上楼市调控带来的预期转变，人们转向观望，二手房交易的市场规模在新政之后必然会大幅地缩减。这对以二手房交易为生的房产中介公司而言，无疑是“生命中不能承受之重”。因此，楼市新政的推出，房产中介公司是第一个“中枪者”。可以推论，随着市场成交的低迷，中介门店“关门潮”的出现，只是一个时间问题。同样可以推论，上有政策下有对策，为了生存下去，房产中介劝诱买卖双方“做低房价”以减少税收，签订“阴阳合同”的行为会盛行。当然，房产主管部门的内部人员也因此有了更多的“寻租”空间。
然则在新政实施后发生的二手房交易中，大幅提升的税收最终会落在谁的头上，买家还是卖家？回答是，两者都是，谁也跑不了。税收原理说得清楚，向谁征收不是问题的关键，因为无论是向买家征税还是向卖家征税，结果都是一样的：买家和卖家共同承担税负。但这种税负承担，并不是平均分摊的，买家和卖家各自承担多少税负，取决于在市场上所处的地位。在一个供给富有弹性而需求缺乏弹性的市场上，买家将承担更多的税负；反之，在一个供给缺乏弹性而需求富有弹性的市场上，则是由卖家承担更多的税负。由此可见，税负更多地落在缺乏弹性的一方。所谓弹性，通俗地说，衡量的其实是市场参与者选择余地。越多选择余地，弹性越大。因此，在新政实施后的二手房市场上，那些供给少、需求者众的房源——比如北
京三环以内、上海内环以内的好房子，税收更多地落在买家头上。甚至，如果房子足够好，卖家完全有能力将税负全部转嫁于买者。反之，那些供给多、需求者少的房源，税收更多地落在卖家身上。如果卖家急于出手，买家也完全有能力将税负推给卖家承担。
当然，税负全部由卖家或者买家承担是极端的情况，绝大多数情况处于两者之间，税收最终将由买卖双方共同承担。一方面想要稳定房价，实现“住房价格控制目标”，一方面却在大手加税提升交易成本，并导致供应大幅减少，岂非自相矛盾南辕北辙？！税收手段未必不可用，但必须用对地方、用对方向。在接连曝出“房叔”“房婶”“房姐”“房妹”之类众多“房多多”之际，税收在何处用力，其实是不言自明的。对保有环节征收的房产税，应当覆盖至于全体存量房屋，而并非仅仅针对新购房屋。对拥有二套房以上者，从第二套房开始征收房产税——放宽至第三套房屋开始征税亦无不可，税率累进逐步加码，第三套的税率高于第二套，第四套的税率高于第三套，以此类推。与此同时，大大简化交易环节的税收，大幅降低税率，促使那些囤积在个人手中既不自住又不出租的“空置房”流向市场，参与市场流通和交易，使这闲置的资源得以利用。毫无疑问，这样的税制安排，无论从效率还是公平而言，都远胜于楼市调控新“国五条”中之“依法严格按转让所得的20%计征”！
本文摘自《解惑中国经济》
《解惑中国经济》一书针对当下社会经济热点现象下笔，通过经济学的视角，以随笔的手法，深入浅出地分析了其背后的道理。逻辑井然，文采斐然。《解惑中国经济》作者用自己扎实的经济学基础，和身为记者的敏锐度，就广大读者关心的社会经济现象，例如“双十一”“雾霾”“比特币”“楼市”等与老百姓息息相关的各个方面背后的经济原理加以剖析说明，立体且全面的展现了当今的中国经济现状。