房价之争：两个市场、两种需求
在住房商品化后，房价的起落，在中国人的生活中，就成了像英美人谈天气一样的习惯性热门话题；在互联网上，也成为各门户网站民意调查最多的话题之一。多少人在房价的观望中，犹豫不决；还有更多的人，因看不清房价的走势，在国内看多和看空两种趋势观点的交织中，无所适从；而在房价最终走高后，因为错失及早出手购买的良机而扼腕叹息。
事实上，中国房价短期内的走势，不要说老百姓看不清，就连专家学者的看法都存在分歧。在中国住房制度改革后，学界和业界关于房地产的讨论就多了起来，而关于房价走势的争论也是不绝于耳。君不见有各种针对房价“涨跌”的对赌闹剧，成就了一些参与者的名气，也同时为中国房地产的舆论增添了一丝乱象。
由于制度的原因，中国的房地产具有尤其特殊的复杂性。但一般而言，主流观点都认为中国的房地产价格应该会上涨，其主要理由有货币超发导致流动性过剩，人民币升值吸引海外资金持有人民币资产，建安成本增加推高房地产价格等等。从房地产投资的角度，这些原因可能是推动房价上涨的理由。但在近年来中央出台一系列包括保障性住房在内的房地产新政之后，仅仅从投资的角度来分析和判断房价涨跌的理由，就会产生许多的误区。
首先，讨论房价必须界定两个价格，而不是笼统的一个价格。在房地产新政下，房地产行业被清楚地划分成两个市场：一个是居住性市场，一个是投资性市场。这两个市场是不同的，价格形成条件和形成规律也是不同的，因而就会有两个价格。笼统的“房价”概念，并不符合房市将来可能形成的两个市场的格局。
其次，两个市场的价格形成机制不同。两个市场有两类不同的需求，居住性市场的需求是实际需求，是以一套住房为目标的或买或租的需求。其需求者基本是低收入群体，受收入水平约束，价格的稳定对满足他们的需求非常重要。该需求市场比较接近一般的商品市场，一套住房的效用满足度和收入约束，可以产生稳定的均衡价格，这个价格将得到房地产新政的大力支持而相对稳定。投资性市场的需求是赚钱需求，是以买卖房屋赚取价差为目的，其需求者希望价格能够不断上涨。只要能够在比购买价格更高的价格上出售，赚钱需求就得到实现。该市场对价格有无限上涨的需求，是没有均衡价格可循的。
如果不区分这两类不同的需求，不讨论不同市场价格形成的不同效用约束条件，用笼统的“需求旺盛”、“储蓄很多”的理由，不足以看清中国房价的根本问题，这样的理由也会沦为炒作房价上涨的似是而非的根据，实际上是利用大多数人的居住需求推高整体房地产价格，从而有利于少部分投资者的赚钱效应。
事实上，在需求被细分以后，根据需求的判断，房价涨跌就不能一概而论。所以房地产新政最重要的新意，就是明确地把房地产分割成两个不同的市场，针对不同的市场实施不同的价格管理思路和政策组合。政府主导居住性需求市场，包括制定购买经济适用房和租住廉租房的收入标准，最重要的是制定合理的价格标准，提供较多的保障性住房的土地资源，并对经济适用房的二手房采取回购。如果合理的规则得到严格的执行，经济适用房和廉租屋的投入规模加大，相信居者有其屋的需求会逐渐得到满足，发展商的资本投入应该可以得到社会的平均收益回报，最重要的是，居住需求的房地产的价格就不会随着投资性市场的价格变化而变化了。
对于投资性的市场，政府基本不对价格进行管制，但是对贷款进行了新的规定，比如加大第二套房的首付比例，要求开发商严格执行房屋封顶后才能出售的要求等。在以自有资金投资为主的投资性市场上，如果价格上涨，不会影响居住市场的价格；如果价格下跌，也不会带来银行的坏账进而影响经济。但是，如果市场上主要都是投资者，相互推高价格的动机就不会很强烈，特别是必须用更多的自有资金来推高价格之时，投资性市场的价格上涨动力就不足。这里有一个需要界定的概念，有了一套住房但希望有更好住房的人，应该划归投资者范畴。如果这个群体很大，投资性的市场价格就应该走高。如果这个群体并不很大，供给大于需求，空置率就会引导价格。
所以，只要政府的房地产新政得到落实，我认为，对中国房地产价格就可以有一个相对稳定的预期。因为两个市场的分割，其价格涨跌不会相互波及。而在投资性市场上，当投资者发现这一市场主要是自己上下跳动时，其价格也会稳定下来。
在分析房价的同时，有两个问题值得注意：首先，美国次级贷的一个教训，就是不能把低收入群体的住房问题完全交给市场。因为完全市场的价格变化，很容易使基本居住需求的低收入群体的违约率上升，最后带来次级贷危机而拖累整体经济。但中国低收入群体的住房也不能全部由财政来解决，也应该让民营资本进到经济适用房和廉租房的建设和开发中来，借助社会资本，包括银行资本，设计一些风险控制比较有效的、为低收入群体量身定做的金融工具和信贷产品，使保障性住房的投入能够市场化运作，同时也把风险降到最小。其次，有观点认为，房地产新政的执行对银行过去几年过高的房地产贷款有增加坏账的风险。我认为，这种观点不无道理，我们应该现在就开始注意投资性房地产贷款中的盲目性，这对减少银行将来的房贷坏账是非常重要的。
一般观点认为，中国没有次级贷的问题。事实上，中国的信用纪录是很不完善的。银行的投资性住房贷款与次级贷款、衍生产品一样，是在房地产价格会不断上涨的假设条件下的投资项目。但是，“房价不断上涨”这个假设是不合理的，特别是受宏观形势变化和宏观政策影响很大。如果对于这个假设的风险控制不到位，大环境稍有变化，特别是房价出现调整，所谓的次级贷危机就会被引爆。依靠价格上涨支持，且没有特别严格信用纪录的中国房地产贷款，实际上是与次级贷款一样的高风险信贷产品。特别是那些靠房屋的滚动抵押不断获得贷款而不是以自有资金为主的投资人，房价变化以后出现“逾期”房贷的概率非常高，中国的次级贷就可能产生了。这应该是为什么新政提高第二套房首付比例的重要原因。
切实落实好房地产新政，调整信贷结构，稳定房地产价格，是避免以后发生大规模中国式次贷危机，严重冲击银行信贷体系的重要措施。调控中国的房价，必须对房地产市场分而治之，分清两个市场、两种需求。政府应以居住性需求为主，以民生为本，真正解决好民众的住房问题，帮助广大民众尽早实现他们的“安居梦”。
调控窘状：房价调控的终极目标是什么
自2010年起政府实施新一轮的房地产调控政策以来，基本遏制了房价快速上涨的势头。但正如前任总理温家宝在2012年“两会”记者会上所表示的，“房价还远没有回到合理的价位”。调控以来，对房价降幅的各种猜想满天飞，可以发现，利益集团对降价幅度关注的实质，是关心房价调控的底线在哪里，关心房价降到什么水平调控政策会放松，什么时候是再进入房地产的时机。我们理解，现在各方对房价下降的关注点，仍然是把房地产作为投资品市场来定位，这个思路显然与政府一再强调的调控终极目标不一致。房价下降是调控目标的一部分，把房价下降水平作为判断调控政策转向的依据，确定下一步房地产的投资战略，可能会对经济发展造成南辕北辙后果的影响。
什么是“合理的价位”？温家宝在十一届全国人大五次会议的记者会上的解释是“与居民的收入相适应，房价与投入和合理利润相匹配”。其政府工作报告也强调严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策和措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
房价显然是调控的显性目标，但是既然要房价合理回归，而且要回归到与居民收入相适应的水平，当然不能让回归后的房价再次反弹。也就是说，房价回归后还必须稳定。什么样的房地产价格可能稳定？投资性房地产的价格可能稳定吗？房地产调控政策祭出的“抑制”投机、投资性需求的目标实际上发出了明确的信号，即调控的终极目标是要让房地产回归其“以居住为主”的属性，未来房地产应当主要是“消费品”而不是“投资品”。因为消费品的价格是可以稳定的，而投资品的价格是不可能稳定的，只有将房地产的属性定位于消费品，房价才能回归到合理的价位，并维持稳定。
消费品价格和投资品价格的形成是基于完全不同的机制。“居住”需求属于实际有效的需求，以一套基本住房为效用最大满足度，是真正意义上的刚性需求，而且受收入水平和可支配支付能力的约束，对价格上涨非常敏感。价格上涨过高，购房能力下降，有效需求受到压抑，市场呈现供大于求，房价应该有向下调整的压力而回归到均衡水平，并保持相对的稳定。居住性市场属于消费品市场，具有消费品的效用最大满足度这一重要特点。一个人吃一碗饭吃饱了，再有人提供第二碗饭，边际效用就开始递减，同样的价格就卖不出去，价格就必须降下来了。这种网状调整过程就会形成消费品市场的均衡价格。房地产以居住为主就具备消费品的属性，效用最大化的约束条件成立，市场供求关系的定价理论就可以实现稳定的均衡价格。
相反，以投资为目的的房地产市场属于资产类市场，不是一般商品市场。投资需求没有效用最大化的约束，投资品的市场价格不可能通过实际供求决定。投资是以价格差异为“赚钱”的目标，赚钱的效用是无限大的。“赚钱需求”不在意价格高昂，而在意价格不断上涨，价格需求弹性极高，有推动价格不断上涨的强烈动机，从而破坏了价格理论中效用达到最大满足度后需求下降的假设。赚钱需求属于效用无限大，不可能出现与这种无限需求达到均衡的供给水平，所以理论和实践都说明，房地产作为投资品，不可能靠增加供给来调整价格最后形成稳定的均衡价格水平。特别是在银行信贷的支持下，这种无限的赚钱需求得到低成本资金，而基本不承担风险，因为风险由银行承担。所以银行不断向赚钱需求提供的信贷给了价格上涨源源不断的动力。如果不断增加满足赚钱需求的房屋供给，只会把价格越调越高。
特别糟糕的是，如果不把两类需求市场严格分开，投资性房地产价格的上涨，会把平均价格拉高，整体房地产市场价格就会上涨。一般收入群体的居住性需求所面对的房价水平以及房价预期，也越来越不能承受。有报道显示，在调控前，大城市的平均月供水平，即月收入与房价的比值，达到76%。这就是说，一般城市居民买房子，月收入中有76%是购房支出。据称，在某些城市这个数字最高达到85%，而正常水平应该是40%，最高也不能超过50%。现实中真实有效需求即首套房的刚性需求阶层根本没有这么高的支付能力，而所谓城市化意义下进城的农民工，满足他们居住需求的支付能力与房价，以及将来房价预期之间的差距，更是越拉越大。
据知，全世界包括发达国家，很少出现一般人持有多套房产的情况。美国95%以上的人都是一辈子在为一套房子工作。德国房地产市场的管理更严格，大城市很多人都是居住政府提供的租金房。中国目前一部分人过多占有本来稀缺的土地资源和房地产资源用来投资，而大部分民众却没有能力购买一套居住性住房，这种极大的反差，以及极不公平地挤占和囤积资源的情况，其实变相地拉大了收入差距，并给经济和社会带来极大的不稳定的隐患。
此外，由房地产衍生的地方土地财政和银行风险以及产业空心化的风险，都可能演变为更严重的经济危机。“以资产价格泡沫为特征”的经济危机，是20世纪90年代以来世界上发生的经济危机的特征。比如，日本危机、亚洲危机，以及2008年爆发的美国次贷危机，以及近几十年来爆发的历次经济危机，都是房地产作为投资品推动资产价格过度膨胀后泡沫破灭而引发的危机。
如果抑制投机、投资需求和促使房价稳定是房地产调控的终极目标，未来的房地产市场应该是以居住需求为主的消费品市场而不是以投资需求为主的投资品市场，那么房地产调控就可以形成制度化的长效机制。如继续实施对第二套购房的差别性信贷，以保证市场满足一套房有效需求的约束的假设成立，才能使房地产价格保持相对的稳定。另外，在更大范围内实施房产税，加大房屋持有成本，也能遏制投机、投资活动。有些国家采取高资本利得税的方式，缩小投机性行为的获利空间。德国更直接，采取限制房价上涨幅度的措施，超过规定房价情形严重的会被认定为犯罪。
所以，我们认为，房地产调控的终极目标，不是简单地让房价回归合理，而应该是让房地产回归其“以居住为主”的消费品属性，不仅考虑价格下降的幅度，还应该考虑价格下降后的持续稳定。
越调越高：中国房价怪相是如何形成的？
过去10年，房地产可以说是中国经济发展重要的驱动力之一，房地产业也经历了10年的黄金发展期，被很多人认为是国民经济的支柱产业，无论什么行业，都在楼市投资，境内外资金蜂拥而入。自2003年以来，国内房价几乎是一路上扬，除了在一轮轮的房地产调控下房价略有波折之外，房价几乎翻了十几倍，甚至出现越调越高的怪现象。从某种意义上说，中国经济已被房地产绑架，令人咋舌的高房价和疯狂的投机行为造就了一个畸形的房地产市场。时至今日，房价高企，居民望楼兴叹，房地产问题已经不仅仅是个经济问题，而是已经演变成影响改革和发展大局的社会问题和政治问题。
当然，在过去的10年里，针对房地产的问题，也衍生出各种房市评论：有学院派专家，也有各种著名财经评论人；有坚定看涨楼市的，也有一直唱空房价的。众说纷纭，让楼市扑朔迷离。2012年被称为史上最严的一轮楼市调控年，但土地市场和楼市却双双进入“暖冬”，房价再次抬头。对此，学界形成两种观点：一为“供求论”，一为“崩盘论”。在最严厉的房地产调控政策下，是什么原因使得房价不降反升呢？
第一个论调就是以供求关系原理企图说明房价居高不下的“供求论”，它强调2012年房地产投资下降，新开工项目减少，而刚需很大，需求大于供给，价格上涨是必然的。但是“供求论”有几个误区。
首先，房地产投资是从畸高37%的增长率水平下降到接近15%的温和增长水平（行业平均投资增长率为20%），是不合理的增长率下降到合理增长水平，而不是负增长。也就是说房地产投资还在增长，房地产的供给还在增长，只是从不合理增长趋于合理增长而已。加上广泛存在的持有多套房的现象造成的空置率，以及由于销售放缓造成的存量住房，2012年没有供不应求的问题。按照这样温和的“增速”，2013年也不会存在供给短缺的问题。
其次，刚需的定义有误。所谓刚需应该是没有价格弹性的需求，即无论价格如何变化，哪怕价格高到根本买不起，需求都存在。也就是说基本是以自住使用的居住需求，或者说第一套房才能称作刚需。鉴于国内体制演变的特点，经过历史上的单位分房和货币化住房改革，城市“原居民”基本是居者有其屋，真正的“刚需”以两大类人为主：一类是进城的农民，另一类是刚毕业留城的大学生。这两类人的工资收入在短期内只能是望房价兴叹。所以，刚需虽然很大，但在高房价背景下是“求”之而不得，也就不可能对房屋的供给造成压力了。如果不算真正的刚需，而且把那些持有几十套，甚至上百套房的“房姐”、“房叔”们的存量房推向市场，加上各地存在的空置率，切断投机购房的各种歪门邪道，整体房地产市场完全可能出现供大于求。房地产供给在低端结构上的不足是存在的。
“供求论”模糊了刚需的概念，混淆投机需求与刚需，把第二套甚至通过各种不法手段逃避调控规定的多套非居住购房行为，笼统说成刚需，掩盖投机行为推动的价格上涨的真相。这些多套非居住购房行为的投机需求，原则上是“无上限需求”的概念，媒体频频曝光的数十套甚至数百套房屋持有者们的蝇营狗苟，印证了这一点。受资源约束的供给是无法满足这样无上限的投机需求的。也就是说，房地产市场以投机需求为主时，是没有供求平衡可言的。特别是在投机需求能够通过银行贷款放大资金和维持资金链的情况下，一段时间出现“供给不应投机需求”的假象是不奇怪的。
“供求论”的供给短缺是不成立的，刚需旺盛是偷换了概念，掩盖投机需求推高价格的真相，维护了投机炒房群体的利益。如果以“供求论”的思路主导房地产市场的发展，会继续让有限资源不公平地被少部分人拥有，使真正的刚需人群买不起也租不起一套房，从而带来城镇化的阻力，由房地产泡沫引发的危机也就不可避免。
更重要的是，“供求论”模糊了房地产市场投机需求为主的事实，以投机为主的房地产市场的价格，是由于供求失衡支持价格上涨的观点有经济学概念上的误解。经济学关于以供求为基础的市场定价机制是以商品的实际供给和需求为基础，以投机需求偷换实际需求的概念，已经背离了供求定价的最基本的内涵。而且商品市场均衡价格产生需要三大条件，除供求以外有一个关键条件是效用最大化约束。也就是当效用满足后，需求就发生边际上的变化，供给价格就要下降去满足较低价格带来的边际需求，这样的“价格—效用—需求—再价格”网状调整过程，直到边际效用不再增长，均衡价格形成。过度投机性使市场定价机制完全失灵。投机需求不仅不是实际需求，没有实际需求的属性，而且缺失了效用最大化约束这一重要条件。投机的目的是为了赚钱，赚钱是欲望，欲望是无穷大的，投机性市场没有最大化满足约束条件，所以投机需求不在意价格高，只在意价格要不断上涨。100万买一套房，150万卖出就赚钱；然后200万再买，250万卖出仍然赚钱。投资性需求有强烈的动机推动价格上涨。换句话说，一旦房地产市场成为以投资为主体的市场，市场定价机制的基本条件被破坏，不可能形成合理的均衡价格。投机性市场的定价机制呈现经济学意义上的失灵。
所以“供求论”如果不是缺乏经济学的基本认知，就是刻意混淆房地产市场的是非黑白，以否定房地产调控的合理性和合法性。
第二种论调是“崩溃论”。“崩溃论”根据美国、日本和亚洲部分国家房地产泡沫调控的历史经验，即一般调控两到三年后，房地产价格就会出现大幅下降。中国2010年以来包括“限贷限购”政策在内的逐步升级的房地产调控，按照这个规律应该在2012~2013年显现效果，出现房地产价格的下降。“崩溃论”的判断是基于经济学的基本结论，即当市场失灵以后，若没有外力就不可能恢复正常的市场秩序，这时政府需要采取相应的干预措施，扮演一个外力的平衡角色，恢复市场的正常秩序。同时“崩溃论”假设为了经济和社会的稳定，政府调控有防止房地产泡沫破灭而引发危机的动力。但是事实与之判断的相反，“崩溃论”的错误是假设的错误，是对体制和房地产市场上的权力和利益的密切联系缺乏准确判断而导致的错误。
为了实现经济的可持续发展，保障社会稳定，中央政府下大力气调控房价，但是无论初衷多好的政策，其执行都要经由地方政府，而各地方政府只关心各地方的GDP增长，关心地方财政收入。在土地财政的痼疾下，中央政府房地产调控的宏观目标与地方政府孜孜以求的经济增长的目标是不一致的。当然，归根结底这一点归咎于政绩考核标准存在误区的体制原因，在唯“增长”而论的政绩考核体制影响下，各地不仅没有动力去严格推行房地产调控的政策，反而会姑息民间投资者和房地产企业通过各种打擦边球的方式与调控政策博弈的行为，对背离了调控政策的各种行为采取睁一只眼闭一只眼的态度，不到太过分的程度不会出面禁止。一些城市房价上涨的背后，都能看见“限购限贷”政策变相放宽的影子，一些城市不断放出试探性的政策放松的信号，也显示了一些地方政府对房地产调控政策不予严格执行的事实。再严厉的政策如果没有执行力都是一纸空文。如果三年的调控政策都没有执行到位，而且还有很多抵消政策的行为，房地产的价格降不下来是必然的。
从理论上讲，“崩溃论”预期房价在2012年下降是讲得通的，其预期假设在逻辑上本也是不言而喻的。但是执房地产市场调控之牛耳的权力部门的利益与房地产市场的利益高度关联，导致“调控执行力”本是顺理成章的假设不再成立了。“崩溃论”的错误是没有把经济学的“理论”与国内被扭曲的体制性的“实际”相结合。“崩溃论”的破产从另一角度深刻揭示了国内体制的弊端。
我们认为，2013年的房地产价格不会因为“供不应求”而大幅上涨，如果大幅上涨则说明投机活动再趋活跃，也意味着需要更严厉的调控政策出台。改变地方政府执行不力的现状是一个渐进过程，房地产价格会呈现温和调整，但不会崩盘。
中国房地产健康发展需要两方面的努力。短期内，要改变房地产调控执行不力的状态。内地房地产调控需要像香港楼市调控那般的执行力。香港政府的楼市干预毫不拖泥带水，该出手时就出手。2012年10月26日宣布调控政策，10月27日开始执行而且效果立显。据香港媒体报道，10月28日是周末，与往日周末楼市火爆不同，香港26日重税调控楼市之后，一、二手楼市交投紧急“冰冻”。二手楼市交投则比上周大跌50%~70%。香港政府的调控显现立竿见影的效果，一方面说明政策的针对性非常强，出手就能打到蛇七寸上。另一方面应该来自港府一直奉行“言必行，行必果”的准则建立起来的政府信用的权威性。
从根本上来说，国内房地产市场的供给结构有必要向与城镇化发展相一致的方向调整，也就是向真正刚性需求的结构调整。与城镇化对应的房地产一定是以农民在城镇安居为主的市场，只有以居住为主的房地产市场才够资格谈市场定价，才能形成真正意义上的市场定价机制，房地产行业也才能借新型城镇化战略再次得到发展的机遇。这是平衡房地产市场两个极端预期的正确途径。
房产税：开征是否需要立法？
2011年1月28日，上海和重庆开始试点征收房产税。试点开始后，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部三部委在总结试点经验基础上，适时研究并提出逐步在全国推开的改革方案。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，房产税确定向增量开刀。
房产税开征，是否需要经过立法程序？曾有观点密集地对此发表过评论。房产税政策牵涉很多人的利益，如果不把与政策相关的概念阐释清楚，就容易形成带有民粹主义性质的负面效应，会导致社会误解，而将征收房产税的政策误解为与民争利，进而演变成对政府向老百姓乱收钱的申讨，演变成对房产税的征收是否具有合理性的质疑，这样就不利于房地产市场制度的完善，不利于税收体制的改革和完善。
关于房产税，有三方面的基本概念有必要进一步探讨并厘清。
第一个基本概念是，房产税不是财产税。有观点认为，房产税涉及个人财产利益，对非国有财产征税，必须通过立法程序批准。让国民交钱，就要先在最高立法机构层面上获得人民的同意。
就我们的理解，国外房产税的标的物是土地。房产税实际上是土地税，而不是以建在“地”上的房屋为标的物的税收。而“土地”如果是国家所有，政府代表国家对这一块地的使用者收取税收形式的租金，这是合理合法的政府职能。换句话说，土地税不属于财产税的范畴，被冠以“房产税”的税收不是对个人财产或者说不是对非国有财产征税。如果从更广泛意义上定义资源的概念，把国有土地包括在资源的范畴内，房产税就是对国有土地的国有资源的使用者收税，就像取得资源开采权以后开采资源要缴纳资源税是一样的道理。如果是这样，房产税征收应该也就有法律根据了。
至于“让国民交钱，就要先在最高立法机构上获得人民同意”的说法，需要说清楚，否则有民粹主义之嫌。最高立法机构是对相关问题的合法性进行论证和把关，包括是否符合国家和人民的利益，不是简单的赞成或反对，更不是简单的代表“民意”，否则立法机构一旦出现被民粹主义左右的倾向就非常麻烦了。因为让“民意”选择收税还是不收税，反对收税的“民意”一定大大高于赞成的“民意”。假设更极端的情况，如果进行取消所有税收的民意调查，可能得到100%的“民意”结果。
回顾一下法国关于延长退休年龄两年的法案的决策过程，应该能加深人们对立法机构职能的理解。法国总统萨科奇提出延长退休年龄两年的法案，遭遇超过300万人上街游行的强烈的“民意”反对，但是议会仍然通过了这项法案。因为总统的法案符合法国国家和人民的根本利益，法案的形成符合既定的法律程序，议会不会因为“300万人反对”就认为法案不合法或者不通过。
无独有偶，奥巴马总统提议的医改方案虽在上一届国会众院通过，却被新一届国会众院否决，也不是以“很多美国人反对”为理由，而是以方案违反宪法、强迫美国人买保险为理由的。所以立法机构是合法性的把关，而不是简单的民粹主义的情绪化反应。
第二个基本概念，是房产税的税率计算。有观点认为，因为房产税按照房价计算，所以对于房产税税率的计算提出房屋价值折旧与土地增值相悖，应该把土地价值和建筑物的价值分开的问题。也就是说房产税的计算，不能简单按照房价来计算。
前面分析过房产税实际是土地税。土地税的计算应该根据土地使用价值的计算。土地使用价值主要表现在房屋价值。房屋价值可一分为二：一个是居住价值，另一个是投资价值。这两个价值都在价格中反映出来。所以按照房价来计算土地税是有道理的。而且按照房价计算已经把“折旧”考虑进去了。如果房屋年久失修，房价一定会低。如果房屋在好的社区并且精心打理，时间越长价值越高，价格会不降反升。当然这种观点中提出的城市土地使用税已交付、不能重复收取土地税的观点，需要对这两类税种的标的有明确的界定。城市土地使用税是否指城市公共设施的土地占用的公摊税收部分，而不是私人住宅的土地税？相关政策部门可能有必要对城市土地使用税的概念进一步说明。
第三个基本概念，房产税的试点和实施是长期财税制度的完善，而不仅仅是一个短期宏观调控的工具。房地产税的推出对短期房价调整应该是有作用的。但是把房产税仅仅当作当前房地产调控的一个手段来解读是一种误解。首先，国内房产税是一个新的税种，难免许多概念不容易马上搞清楚，作为房地产调控的工具容易被坊间误解、误读和误释，也容易被利益群体利用，增加实施的阻力，不容易收到近期调控应有的效果。其次，如果被认为是短期调控的政策，迟早会收回去，也会增加各方面包括地方政府在内的短期的博弈行为，对于长期房产税制度的形成、完善和建设是非常不利的。
房产税的开征，长期来说将为地方政府带来稳定的税收来源，将被培养成地方政府的一个主要税种，应该是一项财税制度的重要改革。房产税的开征短期内可能颠覆一个概念，地方政府“卖地”行为可能并不符合现有的基本规则。
因为房产税的实际含义，是国有土地的使用权出让的租金。所以地方政府是不能“卖地”的，“卖地”是所有权的转让。地方政府只能行使“使用权转让”的权利，中国的住宅土地使用时间规定是70年，这70年使用权转让分成两个阶段。第一阶段是土地开发使用权出让。这一阶段地方政府收取开发权的土地出让金，由房地产开发商支付。第二阶段使用权是针对土地上建筑物的所有者的出让，应该是由房屋拥有者在未来70年内分期支付的，也就是房产税的缴付。地方政府是不能“卖地”的，而土地使用权出让的“租金”，必须准确分开“使用权转让”的两个阶段，由开发商交付的开发权出让金与由房屋使用者交付的土地税。按照“卖地”的概念一次性把土地拍出天价是违反“土地使用权转移”的基本规则的。在既定的70年使用转让的规则下，地方政府“卖地”并不合规。
关于房地产税收应该立法的观点是应该引起注意的。房地产税收制度的改革遇到的这些问题，是我们现在和将来进行制度改革都将面对的问题。在未来的改革开放过程中，应该有更多的新制度和规则会不断地建立和完善，新制度建立的程序化、规范化、合法化，本身就可能成为我们一个新的制度。
本文摘自《经济的真相》
房市，越调越高为哪般？股市，何以“跌跌不休”？
地方债，如何远离“火山口”？全球为何唱衰中国经济？……
众说纷纭之下，何为中国经济的“真相”？ 《经济的真相》是“中国女性经济学家第一人”左小蕾首部重量级作品，体现了实战派的经济认知逻辑，是读者最应信赖的业界良心。《经济的真相》从房市、股市、债市、货币、改革、发展、市场、风险8大热点，把脉当下时局，厘清迷雾噪声，还原经济真相，精准趋势预判。
人民币对外在升值，对内却贬值，到底是在升还是在贬？当前币值的“真相”是什么？国内缺资金，为什么把这么多美元借给美国花？房价为什么越调越高？中国经济改革到底该如何推进？经济增长的动力会来自哪里？宏观趋势性的转折究竟何时出现？什么样的新政策才能带来乐观的变化？
当下的人们对中国经济各种问题的解疑难以自圆其说，纷纷表示真相难辨，迷惑不解。而专家学者对此也是众说纷纭。到底如何说清中国经济真相，澄清经济分析的是非？
面对当前中国错综复杂的经济局面，“中国女性经济学家第一人”左小蕾基于长期以来对中国经济的跟踪观察和研究，在《经济的真相》一书中，不管是论及经济增长、结构调整、后危机时代再平衡等问题，还是论及股市、房市、地方债、人民币国际化等问题，字里行间，体现一个经济学家的专业素养和良知，坚持“接地气”，坚持独立性，试图从时间、空间、自系统等多个维度，探寻中国经济潜藏的真相，解除大众的迷茫。