茅于轼和他的房地产经济学1

　　作为房地产经济运行过程的系统化和理论化，房地产经济学是以反映和揭示房地产经济运行规律作为其基本宗旨的，它是应用经济学的一个分支学科。一个独立的大产业，房地产业是产业结构链之中最为重要的一环，正因为如此，房地产经济学的基本学科定位应该属于产业经济学范畴，归属于部门经济学分类之中。房地产经济学又是多学科的交汇，具有交叉学科的性质。

　　正由于房地产经济学是多学科的交汇，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理论不仅多且复杂：大体可分为相互关联相互依从的三个层面：

　　1.核心理论层如土地产权理论、地租地价理论、区位理论等；

　　2.直接支配房地产运行的一般理论或内层理论，如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格和房地产价格评估、房地产周期等理论；

　　3.间接影响房地产经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学理论、制度经济学理论等。

　　这种分类不一定严密科学合理，其目的在于凸显不同理论在支配和影响房地产经济运行时其地位和作用的不同，在揭示和反映房地产经济运行的特点和规律时也会有所差异。

　　但是就在这个看似十分学术性的领域里，茅于轼的理论给了人们一种真实与诚实的双重震撼。对于房地产市场扭曲的宏观原因而言，通常的说法是由于社会收入差距悬殊；拿地贷款靠关系而不是正当竞争；金融投资渠道闭塞，等等。

　　在他看来，我国的房地产市场出现相当程度的扭曲现象，其表现是房价出现虚高局面；特别是其中的高档住房的比例居多，从而脱离了普通民众的住房需求；与此同时，在房地产业发展的过程中出现高利润的现象，而且这种现象还得到了长期维持；一时间中国富人们将手中的资金全部流入房地产业，造成了经济泡沫。

　　当然，造成这种现象的原因是方方面面的，有一部分原因是房地产业的企业家造成的，正是他们在追逐利润的过程之中，造成房价出现严重上涨的局面。但是商人抬价只是其中的一个方面，还有其他深层次的原因。

　　在茅于轼看来，企业家的任务就是要为企业创造利润，对于一个不想着为企业创造利润的企业家而言，他并不是一个合格的企业家。微观经济学说明企业的目标就是利润极大化，这并没有任何值得怀疑的地方。现在房地产业发生的扭曲原因在宏观经济中——宏观经济的问题不解决，房地产业的企业家将无能为力。

　　我们首先要谈的就是房价过高的问题。

　　茅于轼认为，企业总想提高价格，买方则会尽量压低价格，是一种再正常不过的经济现象。房价终会如此之高的直接原因在于，部分买家愿意出这么多钱来买房，从这一角度考虑，这些愿意出高价的买房者似乎才是房价居高不下的罪魁祸首。

　　这样一来，房价过高的问题就归到了其他问题上，即贫富差距过大的问题。呼喊房价过高的，必然是无力买房的低收入人群。一个不可回避的现实是，中国目前的收入分配制度还不够健全，社会财富多数集中在少数人手里。房地产市场似乎正是反映居民收入分配状况的晴雨表。显然，如果不能够有效地改变收入分配状况，我们就无法实现对房地产业的结构调整。

　　其次，投资房地产业的利润过高。

　　人们都非常清楚，要在某一非垄断性行业内维持长时间的高利润几乎是不可能的。因为一旦竞争出现，高利润就会逐步消失。

　　中国的房地产业之所以能够长期维持高利润，最主要的因素就是房地产投入要素的竞争还不够充分。房地产的投入要素主要是资金和土地。土地方面是由地方政府进行审批，资金方面是由银行进行审批。在这样一种情况之下，市场在其中还没有起到最为关键的作用，或者可以说是作用不大，因此关系门路成了主要途径。由此就会造成高利润的存在，同时也会衍生出腐败现象。

　　最后，房地产业的泡沫问题。

　　简单地说，房地产之所以会出现泡沫，是因为大量资金没有别的投资渠道，于是都进入了房地产投资领域。

　　

本文摘自《中国经济大趋势3:萧条还是重生?》

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