第47节：第一招：料敌机先，屯粮不慌(11)

　　路径依赖

　　万科降价是应对市场变化的策略，其背后则根基于万科专注于住宅开发、强调周转、规模制胜的企业发展模式。

　　有趣的对比是，SOHO中国（00410.HK）董事长潘石屹在万科降价声中提出涨价。相反的选择，显示企业不同的发展模式。潘石屹手头并没有多少开工以及竣工待售的房子，而万科一个楼盘的建筑面积就可能高于SOHO中国全部土地储备。

　　2008年6月底，万科缩减上百万平方米的开工、竣工面积，但年内万科开工面积、竣工面积仍然分别为683万平方米、586万平方米，这些指标比相当数量开发商的总土地储备还要多，仅次于以开发超级三四线城市郊区大盘的碧桂园（02007.HK）。

　　潘石屹可以悠闲写博客，而万科必须不断加速卖房。潘石屹在其博客中说："在三年前就已经调整了战略，不建住宅了，我们是集中在城市最成熟、最繁华的区域开发商业和写字楼，我们的市场与这些住宅开发商是完全不同的。"

　　万科模式有如电影《阿飞正传》中张国荣的独白："有一种鸟，叫不死鸟，生来就没有脚，一辈子不停地飞翔，它停下来的一天，就意味着不再飞翔。"

　　房地产企业发展的两大模式中，除了类似万科专注住宅开发，相当数量的开发商是采取住宅开发与持有商业物业的结合。持有一定数量的商业物业被认为是能提供稳定现金流并抵御房地产周期波动风险的重要业务。

　　万科没有歇脚步的凉亭。目前，万科除了以股权方式收购深圳富春东方而获得深圳一栋写字楼外，几乎没有其他商业物业。

　　可资对比的是金融街（000402.SZ）。尽管2008年上半年金融街的营业收入、营业利润、净利润分别较2007年同期下降46.1%、74.5%、68.05%，但投资银行中银国际在7月底出具研究报告认为，金融街的股价将优于大市，并称其为地产调整时期的避风港。金融街的管理层似乎对销售降低也并不担心，目前金融街是第一家采取以公允价值计价的A股房地产上市公司，仅2007年1～9月，因这一会计变化，金融街追溯调整就增加净利润约12.7亿元。

　　除了可以采用新会计方法重估账面利润，开发商持有商业物业可以提供稳定的租赁与运营收入，可以用于抵押贷款，紧张之时甚至可用于高位变现补充流动资金。

　　中国海外（00688.HK）是国内为数不多的销售规模已超过百亿元的开发商。这家公司在亚洲金融风暴中损失超百亿元，但经过10年的内地发展，重新回到国内房地产企业领头地位。中国海外2007年也提出，中期目标是将商业物业投资力度提升至30%。

　　富力地产（02777.HK），拥有上百万平方米的写字楼与五星级酒店已竣工或在建，2007年的物业公允价值增值就达到33亿港元；保利地产（600048.SH）在建商业地产项目总建筑面积近百万平方米，涵盖商业零售、商务办公、酒店、会展、剧院等，2010年的目标是租赁与运营收入超过10亿元；碧桂园（02007.HK）旗下7家五星级酒店、1家四星级酒店已投入运营，还有9家五星级酒店在建设之中。除了上述一线开发商之外，在全国一、二线城市当地的区域开发商中，也在其地盘上拥有大量商业物业。

本文摘自《40家企业渡过危机的策略》

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　　 金融危机以来，经济观察报投入了大量的采编队伍，对各个行业的知名企业进行了采访，力求客观、准确地捕捉到杰出企业的应对措施、特殊手段，给广大中小企业提供借鉴和参考。本书收录了对知名企业专访的材料，并按照各企业应对措施的不同，进行了加工整理，弥补了因报纸发行追求时效性带来深度不够的缺陷。面对挑战，企业应该“不动摇、不懈怠、不折腾”，有信心转“危”为“机”，应采取良策，抱团取暖过冬。本书具体介绍了40家杰出企业的过冬法则，希望这些企业的过冬经验能帮助广大企业在困境中杀出一条生路。