坂雪岗“地王”
2003年7月4日下午3点，深圳市土地房产交易中心拍卖大厅人山人海，一场激烈的土地拍卖会刚刚开始。
来自深圳、广州等地的22家企业，正在竞拍坂雪岗地块。由于坂雪岗地块是近两年深圳市拍卖的面积最大的优质地块，市政府又明确表态未来三年内要严格控制新增供应土地总量，房地产界因此把坂雪岗地块称为“地王”。
参与竞拍的22家企业实力不俗，深圳的一线房地产公司万科、中海、招商地产、华侨城等全部参与。万科总经理郁亮、华侨城地产总裁陈剑等几位老总都亲自到场督战。
拍卖从4.5亿起价，每次竞价幅度为500万元。很快，价格就到了5亿、6亿、7亿。
“8亿元！”由招商地产和华侨城联手组成的竞买人举牌，立即引发了热烈的掌声。“8.05亿元。”一直没有举牌的万科终于出手，现场气氛高度紧张起来。随后的竞价也主要在上述两大竞买人中进行，叫价不断攀升。这样一直较量到9.7亿元，万科举牌，终于以“天价”夺走了该地块。这是深圳近两年来成交价最高、参拍企业最多、竞争最激烈的土地。9.7亿元的价格比4.5亿元的起拍价整整高出5.2亿元。
对于这块土地，万科势在必得。当时，万科在深圳已经没有土地储备，处于非常被动的境况。而那些具有国资背景的房地产公司土地储备充足，开发势头已经盖过了万科。如果不获取土地，万科未来将逐步退出起家的深圳房地产市场，这无疑是致命的打击。因此，万科内部已经做了决定，坂雪岗项目一定要拿到，即使项目的收益率低也要拿下。
这场拍卖还有另外一个背景。2003年5月23日，随着王石登上珠穆朗玛峰，万科人的自信已经达到了顶点，似乎心里都憋着一口气，万科绝对不能让其他公司超越。
但是，万科正面临着一个巨大的难题。2002年，万科的销售额为52亿元，于全国20多个城市同时操作项目，在土地和资金方面经常捉襟见肘。对于中小型房地产企业来说，一块地就能定
生死。万科正走在一条狭窄的险道上，如果一个项目操作失误，万科很可能几年都翻不了身，甚至从此一蹶不振。因此，一块地可能就决定了万科未来的命运。
拍卖现场，捧得“地王”归的郁亮看上去春风得意，但是他心里却笑不起来。在拍卖之前，万科对土地的心理价位是10亿元。最后的结果是9.7亿元，加上3000万元的契税，正好是10亿元。按照当时房价预测，坂雪岗项目由于地价过高，内部收益率仅为8%。也就是说，如果土地价格或者房价下跌8%，那么这个项目必亏无疑。2002年，万科全年的利润也没有超过10亿元，而这一块地就能吃掉万科全年的利润。对于当时的万科集团来说，这个打击将是灾难性的。但为了能够在深圳继续生存，万科一定要拿下这块地。万科集团也做好了该项目内部收益率8%的思想准备。不过，后来由于土地价格暴涨，这个项目收获颇丰，万科侥幸脱逃。
这些还只是大众的眼睛能看得到的惊险，事实上万科还面临着许多隐藏的风险：由于大量的资金沉淀，房地产企业的资金成本大得惊人。从拿地到2004年10月2日坂雪岗项目开盘，整整14个月，万科每天的资金成本就是几十万，这相当于每天向河里开进一辆奥迪。
明知是错，还不得不犯
深圳坂雪岗地块并不是2003年万科拿下的唯一的“地王”。万科知道问题的严重性，但是相同的错误，还不得不再犯一次。
2003年8月11日下午，南京万科即将参加土地拍卖，当时有两块土地，一块是4.5亿元，一块是2亿元。当时南京万科和深圳万科一样，也已经没有了土地，所以在集团论证会的时候，两块土地都通过了审批，至少要确保拿下一块土地储备。由于资金不足，集团希望南京万科拍2亿元的土地，不要4.5亿元的地块。
但是不幸的消息终于传来，南京万科还是拿下了4.5亿元的那块地。当南京万科发来电子邮件报喜的时候，整个万科总部却一点也高兴不起来。
2003年，万科全部用来拿地的总金额在30亿元左右，仅深圳和南京两块土地就花了14.5亿元，万科的资金链一下子就紧张起来了。不仅仅是资金成本和项目风险的问题，更因为这两个分公司拿地占用了太多的资源，其他分公司能够获取的资源就更少，这两个“地王”会导致其他分公司的发展也处于被动状态。
明明知道是错误，但还是不得不去犯。这两个“地王”，给万科管理层带来了空前的冲击和挫败感，也引起了万科管理层对发展模式和发展路线的反思。万科的土地全部是通过招、拍、挂的形式获得，成本非常高，到底能不能采取一些手段，来超越当时的房地产开发模式？
本文摘自《从100亿到2000亿的秘密》
这是一个经典的企业发展案例，也是一个关于时代、机遇、选择与变革的故事。
房地产黄金10年，万科的规模从100亿上升到2000亿，增长20倍。它是如何做到的？
100亿遭遇瓶颈，500亿遇到了“史上最大危机”，1000亿之后面临着更多未知的挑战。万科是怎样自我革命的？
创业30年，万科始终保持着25%的高增长，这在世界商业史上也属罕见。万科成功的逻辑到底是什么？
面对这个颠覆式创新的年代，它的辉煌能否延续？其前途又在何方？